信託登記

新規の信託設定・受益者の変更・信託条項の変更・信託解除

信託とは、財産を有する者(委託者)が自己又は他人(受益者)のために、その財産を管理者(受託者)に管理させるという制度です。

例えば、賃貸テナントビルや賃貸レジデンスのように収益物件を持つ委託者が、その物件を受託者に管理させ、自分の利益とするなどが典型的な信託になります。

不動産証券化における(GK(YK)-TKスキーム)

GK-TKスキーム

国土交通省HPより引用

不動産証券化市場における信託の役割

不動産証券化市場における資産の売買は、その大部分が不動産信託受益権の形をとって行われてきています。

そのメリットとして、以下の事項が挙げられます。

① 流通税コストが格段に低くなること
② 不動産特定共同事業法の適用を回避できること
③ 信託銀行の介在により安全性・信頼性が高まること
④ 担保権の実効性確保が容易であること

信託受益権

信託の受益者が保有する信託受益権は第三者に譲渡することができます。
信託受益権の譲渡にかかる登記コストは、現物不動産(所有権)を売買する場合と比較して極めて低廉で済みますので、不動産の信託設定と信託受益権譲渡は不動産ファンドにおける不動産流通コストの低減に大きく寄与しています。

信託受益権の譲渡にかかる登記申請

また不動産ファンドが日本各地に所在する複数の収益物件を同時購入するケースも多くみられます。

弊事務所は不動産登記においてもオンライン登記申請を広く導入しているため、例え北海道から沖縄までに及ぶ複数の不動産につき信託受益権を一括購入(いわゆるバルクセール)されるケースにおいても、東京にある弊事務所で登記申請を集中管理できますので、迅速かつ低リスク・低コストでお客様のご要望に対応することが可能です。

信託設定から、受益権譲渡、信託解除に至るまで

弊事務所は、新規の信託設定、信託受益権売買に伴う受益者変更、受託者の交代にともなう受託者変更登記、受益者と受託間の信託契約の変更にともなう信託条項変更、信託不動産の現物化に伴う信託解除及び所有権移転など、不動産信託に関する一連の登記手続の取扱実績が豊富にございます。

SPCの設立登記、変更登記、解散・清算まで

また、信託登記とともに信託受益権を保有するためのSPC(特別目的会社)の登記管理も必須であり、一般社団法人(ISH)、合同会社(GK)、特定目的会社(TMK)といった各ビークルの設立登記、各種変更登記(増資、減資、役員変更、本店移転など)、解散・清算結了に至るまでのSPCに関する登記を数多く取り扱っております。

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業務概要

信託設定(所有権移転及び信託)

いわゆる不動産の所有権にかかる信託設定とは、登記制度上は受託者に対する所有権移転をするとともに信託の登記をする登記手続になります。

この場合、登記申請の当事者は、現所有者(信託設定後は委託者)及び受託者となります。
そして通常、受託者になるのは信託銀行又は信託会社です。

受託者の合併による所有権移転登記

受託者である法人が合併によって解散する場合には、法人の合併による権利の移転の登記となりますので、新たな受託者である法人が単独に所有権移転登記をすることになります。

受託者の合併を原因とする所有権の移転登記をした場合には、信託目録の記載変更は登記官の職権ではおこなってくれません。
別途、信託目録記載変更の登記申請(受託者変更)が必要になります。

受託者の変更による所有権移転登記

受託者の任務終了にともなって新受託者が就任する場合において、前受託者から新受託者への所有権移転登記を申請することになります。

なお、受託者の変更による所有権移転の登記をすることにより、信託目録上の受託者の記載についても、登記官が職権により信託の変更登記をすることになります。

この場合、登記申請の当事者は、前受託者及び新受託者となります。

受託者の本店、商号に変更が生じたときの信託の変更登記

所有権の登記名義人である受託者の本店移転や商号変更にともない、本店・商号に変更が生じたときは、登記名義人が単独でその変更登記を申請することになります。

なお、受託者である登記名義人の本店・商号の表示の変更登記を申請することによって、信託目録上の受託者の本店・商号についても、登記官が職権により信託の変更登記をすることになります。

信託受益権売買にともなう受益者変更の登記

信託受益権は受託者の承諾のもとに、これを第三者に譲渡することができます。

信託受益権の譲渡において、登記申請の当事者は受託者になりますので、受託者の関与のもとに受益権売買にともなう受益者変更登記をすることになります。

受益者の住所・本店などに変更が生じたときの信託の変更の登記

信託受益権を保有する受託者につき、本店・商号に変更が生じたときは、受託者がが単独でその変更登記を申請することになります。

信託条項の変更

信託契約にともなう信託目録には信託条項が記載されますが、信託条項の信託の目的・信託財産の管理方法・信託終了の事由・その他信託条項が記載されております。

信託契約の変更にともない、信託目録に記載された信託条項を変更する場合、信託条項の変更登記を申請することになります。

信託受益権の売買にともない、新受益者と受託者(信託銀行、信託会社など)との間で信託契約の変更契約が締結された場合においても、受益者の変更登記とともに、信託目録に記載された信託条項の変更登記を要することがあります。

信託登記の抹消

所有権移転及び信託登記抹消(信託財産の現物化)

信託不動産を現物化(所有権化)して売却する場合には、登記手続きとして一般的には次の手順を踏みます。

① 受益権を買主に一旦移転する(受益者変更登記)
② 信託を解除して、所有権を受託者から買主に移転する(信託財産引継による所有権移転及び信託登記抹消)


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